Παρά τη συρρικνωτική τάση του πληθυσμού στην Αλβανία και την αργή αύξηση του επίσημου εισοδήματος, ο κλάδος των κατασκευών συνεχίζει τη δραστηριότητα, ιδιαίτερα στην πρωτεύουσα. Το 2022 ο τομέας των οικοδομικών αδειών έφτασε σε επίπεδο ρεκόρ την τελευταία δεκαετία.

Αν και η ζήτηση δεν φαίνεται πολλά υποσχόμενη, οι κατασκευαστικές εταιρείες δεν κάνουν πίσω. Σύμφωνα με στοιχεία του INSTAT, το 2022, η έκταση που χορηγήθηκε για οικοδομικές άδειες για στέγαση ήταν περίπου 1,8 εκατ. τμ, το υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί.

Άλλα στοιχεία του INSTAT, διαθέσιμα έως το 2021, δείχνουν ότι ο ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου για κτίρια κατοικιών, που μετρά τις επενδύσεις των κατοίκων σε στέγαση, έφτασε τα 209 δισεκατομμύρια λεκ (περίπου 1,8 δισεκατομμύρια ευρώ), που είναι το υψηλότερο ιστορικό επίπεδο που έχει καταγραφεί, ξεπερνώντας το 2006 , όταν έφτασε η κορύφωση του πρώτου κύκλου ανάπτυξης του κλάδου, που τροφοδοτήθηκε από τη μαζική μετατόπιση πληθυσμού μετά τη δεκαετία του 1990.

Υπάρχει φυσιολογική ωρίμανση ή αναστολή της ζήτησης μετά από μια οικοδομική έκρηξη που συνεχίζεται εδώ και αρκετά χρόνια, επηρεασμένη και από τη συνεχή αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων.

Μόνο το 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 40%, σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας.

Ενώ φέτος, οι τιμές για πρώτη φορά μετά από αρκετά χρόνια παρέμειναν σε σταθερή πορεία. Αλλά ένα στοιχείο που θα μπορούσε να αυξήσει περαιτέρω τις τιμές (και να περιορίσει τη ζήτηση) είναι η αλλαγή αναφοράς για τα διαμερίσματα.

Ο Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου του Συλλόγου Οικοδόμων διαβεβαίωσε ότι λόγω της αύξησης των τιμών αναφοράς οι υποχρεώσεις των οικοδόμων για την καταβολή του φόρου επί των επιπτώσεων στις υποδομές και την εισφορά κοινωνικής στέγασης θα αυξηθούν κατά 3%.

Για τους λόγους αυτούς ο Σύνδεσμος προειδοποιεί για αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων κατά 150 έως 300 ευρώ/τμ².

Η αυστηροποίηση των επιτοκίων εμποδίζει τη λήψη δανείων

Η αλλαγή στην κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής της Τράπεζας της Αλβανίας έκανε τα δάνεια πιο ακριβά, συμπεριλαμβανομένου αυτού για αγορά κατοικίας. Το μέσο επιτόκιο των νέων δανείων σε λεκ για αγορά κατοικίας τον Ιούλιο του 2023 έφτασε το 4,04% από 3,57% τον Φεβρουάριο του 2022, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Αλβανίας.

Για τα δάνεια σε ευρώ, το μέσο επιτόκιο τον Ιούλιο του 2023 έφτασε το 5,32% από 3,54% τον Φεβρουάριο του 2022. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας, περίπου το 41% των δανείων που χορηγήθηκαν είναι σε ευρώ και τα υπόλοιπα σε τοπικό νόμισμα.

Η μείωση των επιτοκίων έχει αρχίσει να επηρεάζει τη ζήτηση δανείων. Ο δανεισμός νέων στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 3% για το 8μηνο του 2023, σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πριν από ένα χρόνο.

Μειωμένη άτυπη ταμειακή ροή

Αν και είναι δύσκολο να προβλεφθεί, μπορεί να υπάρξει μείωση στις αγορές από άτυπες πηγές. Ενδείξεις από την αγορά είναι ότι η εντατικοποίηση των ερευνών από το SPAK περιορίζει τη διοχέτευση άτυπου χρήματος (από παράνομες δραστηριότητες ή διαφθορά) στην αγορά ακινήτων.

Όλοι βεβαιώνουν ότι υπήρξε μια από τις κύριες πηγές χρηματοδότησης της αγοράς ακινήτων, στο 40% περίπου αυτής. Το ποσοστό αυτό υποστηρίζεται έμμεσα από επίσημα στοιχεία.

Σύμφωνα με το INSTAT, το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν σε τρέχουσες τιμές στη δραστηριότητα του real estate, που μετρά την αξία των οικονομικών συναλλαγών σε αυτόν τον κλάδο το πρώτο εξάμηνο του 2023, ήταν 66 δισ. λεκ ή περίπου 630 εκατ. ευρώ.

Άλλα στοιχεία της Τράπεζας της Αλβανίας αποκαλύπτουν ότι το νέο δάνειο για την αγορά διαμερισμάτων για την ίδια περίοδο ήταν 24 δισ. λεκ (περίπου 230 εκατ. ευρώ), καλύπτοντας περίπου το 36% των αγορών. Ενώ οι αγορές ξένων για το ίδιο διάστημα ήταν περίπου 127 εκατ. ευρώ (20% του συνόλου των συναλλαγών).

Οι υψηλές τιμές αποθαρρύνουν τις ξένες αγορές

Οι ξένες αγορές ακινήτων ήταν μια άλλη πηγή που ώθησε την αγορά. Η ανέγερση της Αλβανίας σε τουριστικό προορισμό και οι διαφορές στις τιμές σε σχέση με γειτονικές χώρες με παρόμοια παράκτια δομή, όπως το Μαυροβούνιο ή η Κροατία, ενθάρρυναν τις αγορές ξένων, ειδικά παραθαλάσσια.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Αλβανίας, πέρυσι οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στην Αλβανία έφτασαν την αξία των 291 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 52% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Τα ακίνητα απέφεραν περισσότερο από το 21% της συνολικής αξίας των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων για το προηγούμενο έτος.

Καθώς όμως οι τιμές κινούνται ανοδική πορεία, - π.χ. στα παράλια και στην ακτή έχουν φτάσει τις 4 χιλιάδες ευρώ/τμ, όπως και στο Μαυροβούνιο, η ζήτηση των ξένων αναμένεται να περιοριστεί. Αυτή η τάση έχει ήδη αρχίσει να υλοποιείται.

Συνολικά, για ολόκληρο το πρώτο 6μηνο του έτους, η αξία των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκε στα 127 εκατ. ευρώ, μειωμένη κατά 14,2% σε σχέση με το πρώτο 6μηνο του περασμένου έτους.

Εδώ και αρκετά χρόνια, η κυβέρνηση προσπαθεί να προβεί σε γενική αμνηστία, η οποία, μεταξύ άλλων, θα επιτρέψει τη νομιμοποίηση των κεφαλαίων των μεταναστών. Οι προσδοκίες για περισσότερες αγορές ήταν ένας από τους παράγοντες που τροφοδότησε τις αυξήσεις των τιμών πέρυσι.

Με την αμνηστία να εκκρεμεί, προς το παρόν έχει τεθεί και το αίτημα σε αναμονή.