Τον Νοέμβριο του 2018, ο πρωθυπουργός Έντι Ράμα επιθεώρησε τα έργα μιας επένδυσης 15 εκατομμυρίων ευρώ στο λιμάνι της Αυλώνας - το δεύτερο μεγαλύτερο λιμάνι της Αλβανίας. Η επένδυση χρηματοδοτήθηκε με δάνειο με ευνοϊκούς όρους από την ιταλική κυβέρνηση και είχε ως στόχο την αύξηση της ικανότητας επεξεργασίας των φέρι καθώς και την επέκταση του επιβατικού τερματικού σταθμού.
«Εδώ πρέπει να έχουμε ένα σχέδιο πολύ σύντομα, να συνδέσουμε τη Λουνγκομάρε με τη λεωφόρο», είπε ο Ράμα, προτείνοντας την ενοποίηση του λιμανιού με τη ζωή της πόλης. «Αυτό είναι το επίκεντρο τώρα, είναι το κομβικό σημείο», πρόσθεσε.
Ένα νέο έργο δεν άργησε να εμφανιστεί
Το λιμάνι της Αυλώνας ήταν αναπόσπαστο κομμάτι της πόλης και τουλάχιστον από τον 18ο αιώνα θεωρούνταν το δεύτερο σημαντικότερο λιμάνι της νότιας Αλβανίας. Όμως η ιστορία άλλαξε ξαφνικά το 2020, όταν αποφασίστηκε να μετακομίσει στην περιοχή Triport, περίπου 5 χιλιόμετρα βόρεια του κόλπου της Αυλώνας.
Ενώ τον Μάρτιο του 2021, η κυβέρνηση του Πρωθυπουργού Έντι Ράμα αποφάσισε να παραχωρήσει το υπάρχον λιμάνι και την έκταση 57 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων με συμβολικό μίσθωμα 1 ευρώ για την κατασκευή τουριστικής μαρίνας και πολυτελείας. συγκρότημα κατοικιών με την ονομασία «Μαρίνα της Αυλώνας».
Η κυβέρνηση στήριξε τη λήψη της απόφασής της στον αμφιλεγόμενο νόμο για τις «Στρατηγικές Επενδύσεις» και σε απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου του 2014 για τη μίσθωση ή εμφύτευση κρατικών περιουσιακών στοιχείων - γνωστή και ως πρωτοβουλία «Αλβανία 1 ευρώ».
Το έργο «Vlora Marina» είναι μια κοινοπραξία των επιχειρηματιών Geront Çela και Samir Mane μέσω της εταιρείας τους «Marina Residences Vlorë», η οποία ανήκει κατά 90% στον Çela και κατά 10% στον όμιλο «Balfin» της Mane.
Η «Marina Residences Vlorë» σκοπεύει να κατασκευάσει περίπου 663 διαμερίσματα και δύο ξενοδοχεία σε κρατικό οικόπεδο 57 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων και σχεδιάζει να εισπράξει δεκάδες εκατομμύρια ευρώ από την πώληση διαμερισμάτων τα επόμενα δέκα χρόνια.
Οι οικονομολόγοι επικρίνουν αυτό το επιχειρηματικό μοντέλο, καθώς δεν βλέπουν οφέλη για τον κρατικό προϋπολογισμό.
«"Η Αλβανία 1 ευρώ" δημιουργήθηκε για την επιχειρηματικότητα, να χτίσουν επιχειρηματικές βιομηχανίες και να αναπτύξουν οικονομική δραστηριότητα και όχι να χτίσουν παλάτια, όπως συμβαίνει στην εν λόγω περίπτωση», δήλωσε ο Azmi Stringa, ειδικός στα οικονομικά και λέκτορας στο Πανεπιστήμιο της Νέας Υόρκης στα Τίρανα.
«Στο σημείο αυτό το κράτος θα πρέπει να κάνει τη δική του ανάλυση, τόσο τον οικονομικό και κοινωνικό αντίκτυπο, όσο και τα οφέλη που θα είχε ο κρατικός προϋπολογισμός», πρόσθεσε.
Σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης με το Υπουργείο Οικονομικών, η εταιρεία «Marina Residences Vlorë» έχει πάρει το οικόπεδο σε προσωρινή εκμετάλλευση για περίοδο 20 ετών για την κατασκευή του συγκροτήματος κατοικιών και ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων. Από την αρχή της τουριστικής περιόδου ξεκίνησε να πουλά διαμερίσματα στον αέρα με μέση τιμή 3050 Ευρώ/τμ, σε αδιευκρίνιστες ιδιοκτησιακές συνθήκες.
Ο τουρισμός είναι ένας από τους στρατηγικούς τομείς της αλβανικής οικονομίας και η κυβέρνηση έχει αναλάβει μέσω του νόμου για τις «Στρατηγικές Επενδύσεις» να στηρίξει την ανάπτυξή του με γη, δάση και άλλα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία του αλβανικού κράτους.
Μόνο τα τελευταία τέσσερα χρόνια, η κυβέρνηση έχει μεταβιβάσει εκατοντάδες εκτάρια γης σε ιδιώτες επενδυτές για την κατασκευή τουριστικών δομών στην ακτή.
Οι τρεις μεγαλύτεροι δικαιούχοι της δημόσιας περιουσίας είναι τα έργα τουριστικής μαρίνας στο Δυρράχιο του Αυλώνα και το λιμάνι Limioni στους Αγίους Σαράντα, τα οποία μαζί έχουν λάβει περίπου 1,1 εκατ. τετραγωνικά μέτρα κρατικής γης μέσω συμβάσεων μίσθωσης 1 ευρώ ή ειδικού νόμου στην περίπτωση του Δυρραχίου.
Το έργο «Vlora Marina» γεννήθηκε τον Δεκέμβριο του 2020, δύο μόλις μήνες αφότου η αλβανική κυβέρνηση σχεδίασε τη μεταφορά του λιμανιού της Αυλώνας στην περιοχή Triport.
Στις αρχές του 2021, η κοινοπραξία χειριστών αποτελούμενη από τις «Marina di Valona» και «Brunes» με μέτοχο τον Geront Çela, την αγγλική εταιρεία «Marina Projects Ltd» και την κατασκευαστική εταιρεία «Ndregjoni» παρουσίασε στην αλβανική κυβέρνηση ολοκληρωμένο έργο για την παραχώρηση του λιμανιού καθώς και την κατασκευή οικιστικού θέρετρου δίπλα στην τουριστική μαρίνα.
Το οικιστικό έργο βρίσκεται στο υφιστάμενο οικόπεδο του λιμανιού της Αυλώνας συνολικής επιφάνειας 57.502,5 τετραγωνικών μέτρων.
Η κοινοπραξία έλαβε μια γρήγορη απάντηση από τις αρχές
Στις 29 Μαρτίου 2021, η κοινοπραξία ανακηρύχθηκε νικήτρια της παραχώρησης του λιμανιού της Αυλώνας από το Υπουργείο Υποδομών και την ίδια ημέρα απέκτησε και την ιδιότητα του στρατηγικού επενδυτή από την Επιτροπή Στρατηγικών Επενδύσεων, με επικεφαλής τον πρωθυπουργό Έντι Ράμα.
Ως μέτρο στήριξης, η κοινοπραξία απέκτησε έκταση 57.000 τετραγωνικών μέτρων που ανήκε μέχρι τότε στο λιμάνι της Αυλώνας.
Στις 10 Αυγούστου 2021, η κοινοπραξία ιδρύει δύο εταιρείες για τη διαχείριση των κεκτημένων δικαιωμάτων: την εταιρεία παραχώρησης "Marina Vlorë sh.p.k" για την παραχώρηση λιμανιού και την "Marina Residences Vlorë" για την κατασκευή του συγκροτήματος κατοικιών.
Τον Οκτώβριο του 2021, το Υπουργικό Συμβούλιο εξουσιοδότησε, το Υπουργείο Οικονομικών να συνάψει σύμβαση μίσθωσης με αμοιβή 1 ευρώ με τις τέσσερις εταιρείες που συμμετέχουν στην κοινοπραξία. Η σύμβαση μίσθωσης υπεγράφη στις 23 Νοεμβρίου 2021 από την υπουργό Οικονομικών, Delina Ibrahimaj, με την εταιρεία «Marina Residences Vlorë».
Έξι ημέρες μετά την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, η αγγλική εταιρεία «Marina Projects Ltd» αποχωρεί από το έργο και πουλά τις μετοχές της [10%] στις δύο εταιρείες που δημιουργήθηκαν προς 2 χιλιάδες ευρώ η καθεμία.
Τον Ιανουάριο του 2022, η άλλη νικήτρια εταιρεία «Ndregjoni» αποχωρεί επίσης μέσω πώλησης μετοχών έναντι 100 λεκ σε κάθε μία από τις εταιρείες. Τον Ιούνιο του 2022, το έργο του συγκροτήματος κατοικιών βρίσκει έναν νέο συνεργάτη, τον όμιλο «Balfin» του επιχειρηματία Σαμίρ Μανέ.
Ως «εταιρεία με ιστορία στον τομέα των στρατηγικών επενδύσεων» περιγράφεται στο έγγραφο της συνάντησης των εταίρων ο Όμιλος Balfin, ο οποίος είχε εκδηλώσει ενδιαφέρον να εμπλακεί στα νέα έργα της εταιρείας «Marina Residences Vlorë». Η «Balfin» πλήρωσε περίπου 3 εκατ. ALL για την αύξηση κεφαλαίου της εταιρείας με αντάλλαγμα ποσόστωση ίση με το 10% των μετοχών.
Η αλλαγή μετόχων μετά το τέλος των διαγωνισμών και η πώληση μετοχών με ελάχιστες αξίες είναι μια διαδεδομένη πρακτική στην Αλβανία, η οποία εγείρει ερωτηματικά για τις διαδικασίες που ακολουθούνται.
Τριπλάσιες τιμές
Σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης με το Υπουργείο Οικονομικών, η εταιρεία «Marina Residences Vlorë» θα απολαύσει προσωρινά την έκταση 57.502 τμ στον κόλπο της Αυλώνας με αντάλλαγμα επένδυση 9,8 δισ. λεκ [93 εκατ. ευρώ] σε αυτή τη γη και την απασχόληση τουλάχιστον 100 εργαζομένων.
Το έργο «Marina Vlora» στοχεύει να επεκταθεί σε 3 φάσεις, όπου αρχικά θα ξεκινήσουν οι εργασίες για τη μαρίνα θαλαμηγών, στη συνέχεια με το συγκρότημα κατοικιών και τέλος με την κατασκευή ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων συνολικού αριθμού 168 δωματίων. Το έργο προβλέπει 165 χιλ. τ.μ. επιφάνειας κατασκευής, χωρισμένη σε 82,5 χιλ. τμ για διαμερίσματα και 82,5 χιλ. τμ για ξενοδοχειακές δομές.
Ωστόσο, οι συνεργάτες της εταιρείας αναλαμβάνουν μόνο μέρος της επένδυσης, ενώ το υπόλοιπο θα καλυφθεί από τους αγοραστές διαμερισμάτων και τον τραπεζικό δανεισμό.
Το επιχειρηματικό σχέδιο προβλέπει ότι οι συνεργάτες της εταιρείας θα συνεισφέρουν από το 6% της επένδυσης για τις μονάδες προς πώληση, έως το 38% της επένδυσης για την κατασκευή του θερέτρου. Οι εισπράξεις από τις πωλήσεις αναμένεται να καλύψουν το 68% της επένδυσης για τα διαμερίσματα και το 23% για το θέρετρο, ενώ το υπόλοιπο θα καλυφθεί από τον τραπεζικό δανεισμό.
Στο επιχειρηματικό σχέδιο που εγκρίθηκε από τις αρχές, η εταιρεία προβλέπει ότι το κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο είναι 496 ευρώ ανά διαμέρισμα, διαιρούμενο σε 408 ευρώ κατασκευή πλέον ΦΠΑ και 88 ευρώ για αγορά οικοπέδου.
Τα διαμερίσματα υπολογίζεται ότι θα πωληθούν προς 750 ευρώ/τμ, αλλά σε αντίθεση με το επιχειρηματικό σχέδιο, η εταιρεία «Marina Residences Vlorë» πουλά σήμερα σε τιμές που κυμαίνονται από 2500 ευρώ έως 3500 ευρώ ανά τμ, εξασφαλίζοντας ποσοστό κέρδους σχεδόν 3 φορές υψηλότερο από τι αναφέρεται στο εγκεκριμένο έγγραφο.
Σε τιμές αγοράς, η εταιρεία σχεδιάζει να εισπράξει περίπου 180 εκατ. ευρώ μόνο από την πώληση οικιστικών μονάδων, αν και στο επιχειρηματικό σχέδιο το ποσό αυτό ήταν 58,6 εκατ. ευρώ.
Διαβάστε επίσης:
Δημοφιλή
Σχόλια